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Acción Legislativa recientes
En 2005, la Corte Suprema en
el caso Kelo v. New London sostuvo que un gobierno local puede usar el dominio eminente para adquirir tierras privadas y transferir la tierra a un promotor privado para un fin público. Esta polémica decisión empujó los derechos de propiedad, un tema que ya tenía ido ganando fuerza, más cercano a la vanguardia de la escena política. Unidos fueron los principales líderes del movimiento reaccionario.Después de Kelo, al menos cuarenta y siete estados revisan sus leyes de dominio eminente,y numerosos estados vieron iniciativas y referendos para la legislación de expropiación revisado tanto en las elecciones de 2005 y 2006.
También en las elecciones de noviembre de 2006,
los votantes aprobaron la proposición de Arizona 207, y la propuesta 90 de California casi conseguido. Ambas iniciativas, así como la publicidad de estas iniciativas, se centró en gran medida de expropiación forzosa y escondido expropiaciones regulatorias en los pliegues de la lengua dominio eminente.Según los defensores de fuertes derechos de propiedad privada, del gobierno “toma” de la tierra a través de la regulación (al limitar el derecho de un propietario para desarrollar la propiedad, por ejemplo) es, en efecto, idéntica a la apropiación física del gobierno de la propiedad por dominio eminente, como ocurrió en Kelo. Sin embargo, los efectos de la legislación parcial expropiaciones regulatorias pueden ser mucho más grandes que los de la reforma del dominio eminente.
Actual doctrina judicial Quinta Enmienda generalmente encuentra una toma sólo cuando una regulación gubernamental provoca invasión física de la propiedad privada, elimina todo el uso económico y beneficioso de una propiedad, o alcanza la vaga
umbral de daño para el propietario de la tierra establecido por la prueba de equilibrio Penn Central. El parcial movimiento expropiaciones regulatorias legislativa cambiaría radicalmente esta doctrina, al exigir a los gobiernos a pagar a los propietarios privados siempre que una regulación disminuye el valor de sus tierras, ni siquiera parcialmente.
El movimiento para fortalecer los derechos de propiedad privada ha estado creciendo durante las últimas dos décadas, aunque
Kelo ha ayudado a ampliar el apoyo a la causa.Varios estados comenzaron a implementar una legislación parcial expropiaciones regulatorias en la década de 1990, con la Florida y Texas pasando los actos más completos.Más recientemente, la Medida de Oregon 37 (vigente en 2004), creó una versión más radical de las expropiaciones regulatorias parciales por requerir una compensación por la disminución de valor de la tierra provocados tanto por las regulaciones existentes y nuevos.En 2005 y 2006, los estados de los Estados Unidos occidentales vieron un aluvión de intentos de reforma expropiaciones regulatorias similares. Las iniciativas en Missouri,Montana, Nevada y Oklahoma entraron varias fases de la circulación de aprobación de los votantes, pero no llegaron a la votación final, mientras que las iniciativas aparecieron en las boletas en Arizona, California, Idaho y Washington en 2006. Los defensores de la iniciativa prometieron que su campaña haría no termina con las elecciones de 2006.
II. Efectos desproporcionados en la Participación de la Comunidad
El parcial la legislación vigente y propuesto recientemente expropiaciones regulatorias estado borra o sustancialmente reduce cualquier umbral numérico que una vez que se requiere para desencadenar una reclamación terrateniente de indemnización. Además, los propietarios no tienen por qué ser los medios por los que llegaron a su valor de la compensación solicitada. Esto tiene el potencial de crear (y ha creado, en el caso de Oregon) un asombroso número de reclamaciones de grandes cantidades de-una compensación de la carga administrativa y financiera que el gobierno solo debe abordar.Bajo este marco Tomás, ordenamiento territorial, como la Sierra Corte Tahoe preocupado, podría convertirse en un
“lujo [que] algunos gobiernos podían permitirse.”
Las reacciones del gobierno más probable que estos mayores costos de la regulación serán de dos tipos. En primer lugar, los organismos encargados de hacer cumplir una regulación del uso del suelo se forma unilateral exentas (es decir, “renunciar”) reclamantes individuales de la regulación gubernamental. Esto dejará a los vecinos de las propiedades “renunciado”, donde los propietarios son capaces de seguir adelante con sus proyectos de desarrollo propuestos, con pocos recursos, si no les gusta el efecto de nonregulation en bordeando propiedad. En Oregon por la Medida 37, los gobiernos estatales y locales han recibido más de 6.700 reclamaciones solicitando 19,3 mil millones dólares en compensación a partir de mayo de 2007; como era de esperar, los gobiernos de Oregon han
renunciado a casi todas estas reclamaciones. Una segunda opción, que es igualmente tentador para los gobiernos frente a miles de millones en reclamos de compensación, es evitar ciertos tipos de regulación completo. En Florida, por ejemplo, los gobiernos de la ciudad decidieron no adoptar diversas restricciones de desarrollo, revisiones de zonificación y las medidas de conservación tras la aprobación de una expropiaciones regulatorias parcial acto.
La inacción gubernamental o renuncia de regulaciones deja residentes de los barrios en una posición difícil. El proceso de planificación del uso del suelo gubernamental a través de la zonificación y medidas similares proporciona un lugar importante para la participación en la planificación comunitaria. Sin estas leyes, los residentes pueden tener que desarrollar sus propias alternativas a la planificación del uso de la tierra si quieren influir en el carácter de su comunidad. Comunidades ricos pueden lanzar más fácilmente campañas y patrocinar asociaciones de vecinos privadas, o potencialmente pagar a los propietarios de tierras que proponen usos de la tierra no deseados (aunque todavía pueden enfrentar problemas de acción colectiva). Aunque algunas comunidades de bajos ingresos han sido recientemente con éxito en las principales campañas de base para combatir el mal planificado la colocación de tierra indeseable utiliza dentro de su comunidad, las oportunidades oficiales de participación y cumplimiento ofrecidos por los reglamentos de uso de la tierra son una herramienta importante para ellos. Y la legislación parcial expropiaciones regulatorias amenaza con quitarle esta importante herramienta.
Reglamento no imponen cargas desproporcionadas a los propietarios de tierras. Los agricultores que pierden gran parte de sus tierras agrícolas debido a la regulación de la conservación o desarrolladores que pierden millones de dólares debido a una nueva restricción de altura, tienen quejas legítimas sobre los efectos de la regulación. Sin embargo, el retraso del crecimiento de la capacidad de los gobiernos para regular no es la solución a este problema. Lo que se necesita es un proceso regulatorio impulsado por mejores lugares de participación mediante el cual todos los residentes afectados pueden expresar sus quejas relacionadas con los efectos de la regulación, así como el fracaso de los gobiernos para regular. Expropiaciones regulatorias parciales, haciendo uso de la tierra regulación tan costosa como para casi eliminarlo en algunas áreas, hacen justo lo contrario: que sofocan los procesos de planificación comunitaria vitales.

Expropiaciones regulatorias parciales